La Legge di Bilancio 2025 introduce una modifica significativa in materia di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, ampliando il periodo entro cui è possibile vendere un immobile già posseduto senza perdere i benefici fiscali sul nuovo acquisto. Questa misura rappresenta un passo avanti verso una maggiore flessibilità per i contribuenti, agevolando chi desidera acquistare una nuova abitazione prima di aver venduto quella precedente.
La Regola Generale
Secondo la normativa vigente, chi acquista un’abitazione con le agevolazioni per la prima casa (aliquota IVA ridotta o imposta di registro agevolata) e possiede già un immobile acquistato con lo stesso beneficio, rischia di perdere l’agevolazione sul nuovo acquisto se non vende la casa precedente entro un certo termine. Fino al 2024, tale termine era fissato a 1 anno dal rogito della nuova abitazione.
Con l’intervento della Legge di Bilancio 2025, questo termine è stato esteso a 2 anni, offrendo ai contribuenti un periodo più ampio per completare la vendita della vecchia abitazione, senza perdere i vantaggi fiscali legati al nuovo acquisto.
Le Agevolazioni Interessate
Le agevolazioni per la prima casa includono:
• Imposta di registro ridotta al 2% (anziché il 9%) sul valore catastale dell’immobile, se acquistato da un privato o da un’impresa esente da IVA;
• IVA ridotta al 4% (anziché il 10%), se l’acquisto avviene da un’impresa soggetta a IVA;
• Imposte ipotecarie e catastali fisse pari a 50 euro ciascuna.
Questi benefici si applicano al momento del rogito del nuovo immobile, ma possono essere revocati qualora il contribuente non adempia alle condizioni previste, tra cui la vendita della precedente casa entro i termini stabiliti.
La Novità della Legge di Bilancio 2025
L’estensione del termine a 2 anni rappresenta una soluzione concreta alle difficoltà incontrate da molti contribuenti nel vendere l’abitazione precedente entro un solo anno, specialmente in un contesto immobiliare caratterizzato da tempistiche variabili e incertezze del mercato.
Con il nuovo termine biennale, i contribuenti potranno:
• Pianificare con maggiore serenità la vendita della vecchia abitazione, evitando la pressione di scadenze ravvicinate;
• Sfruttare al meglio le agevolazioni sul nuovo acquisto, senza rischiare di perderle per motivi indipendenti dalla propria volontà, come ritardi nelle trattative o nelle procedure di rogito.
Condizioni per Mantenere l’Agevolazione
Per conservare il beneficio fiscale, il contribuente dovrà:
1. Dichiarare, al momento dell’acquisto del nuovo immobile, l’intenzione di vendere l’abitazione precedente.
2. Completare la vendita della vecchia casa entro 2 anni dalla data del rogito del nuovo immobile.
Se questa condizione non viene rispettata, l’Agenzia delle Entrate potrà richiedere il recupero delle imposte non versate, maggiorate di sanzioni e interessi.
Impatti della Nuova Misura
L’allungamento del termine a 2 anni:
• Rende più accessibile l’acquisto di una nuova abitazione a chi possiede già una casa, senza obbligarli a vendere immediatamente;
• Favorisce la circolazione nel mercato immobiliare, riducendo i vincoli temporali che spesso rallentano le compravendite;
• Offre una maggiore tranquillità ai contribuenti, evitando perdite di agevolazioni dovute a imprevisti nelle trattative di vendita.