Quando si parla di Superbonus 110%, il principale dubbio è sulla presenza di un eventuale abuso edilizio e sul riuscire a capire anche quando un intervento è lecito o meno.
Tanto che, lo stesso Legislatore, nelle modifiche dell’art. 119 del D.l. Rilancio che disciplina il superbonus del 110%, ha evidenziato lo stato legittimo degli immobili.
Ma a chi compete valutare lo stato degli immobili? L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020 spiega che non spetta all’ente indagare sulla conformità degli immobili, infatti sono altri gli organi competenti atti a farlo, come il Genio Civile o il Comune.
L’art. 49 del d.p.r. n. 380/01 primo comma, recita “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici“.
Non solo dunque gli immobili devono essere a norma, cioè non devono avere abusi edilizi, ma devono presentare uno stato legittimo, che, per il secondo comma dell’art. 9-bis del decreto “è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali“.
Se, ad esempio, si costruisce un nuovo bagno, occorre segnalarlo, con aggiornamento della planimetria per non perdere “lo stato legittimo”. Così pure, se si costruisce una veranda in balcone, bisogna chiederne la sanatoria e comunicare lo stato del cambiamento per non perdere “lo stato legittimo”.
Per quanto riguarda gli edifici in condominio, ci si chiede se lo stato legittimo debba riguardare tutti gli appartamenti, per questo nella norma è stato inserito il comma 13-ter secondo cui, quando si parla di stato legittimo degli edifici, ci si riferisce esclusivamente alle parti comuni interessate dai medesimi interventi e non anche alle unità immobiliari presenti. Del resto, la maggior parte delle irregolarità urbanistiche negli edifici in condominio è presente nelle abitazioni, piuttosto che nelle parti comuni.
